上实发展2019年年度董事会经营评述

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招财猫游戏官网,上实发展

  • 作者: 招财猫游戏官网   来源:http://www.wotlkforums.com    栏目:招财猫游戏官网    日期:2020-04-09
  •   2019年,面对全球经济增速明显放缓、中美贸易摩擦不断等复杂外部情况,我国经济增长依然保持总体平稳、稳中有进的发展态势。房地产政策方面,政府坚持“房住不炒”总基调,严控房地产金融风险,落实各地方政府主体责任,保障“因城施策”的有效执行。推动新型城镇化建设,加强以京津冀、长三角、粤港澳等中大型现代化都市圈的规划建设。同时,推进租赁住房、保障房等多层次住房供应体系的不断完善,切实做到稳房价、稳地价、稳预期,稳妥推进我国房地产长效机制实施。在此大环境下,房地产持续调控效果明显,全国大多城市商品房销售价格涨幅有所回落。其中,一线城市中低价楼盘销售市场份额得到提升,二、三线主要城市置换刚需仍保持平稳,改善型需求继续稳步释放。结合限售限贷等政策的强力调控,市场投机有所减少,房地产销售趋于理性。

      报告期内,公司积极应对宏观经济压力和复杂的行业形势。一方面,运用多元融资手段保障资本结构稳健,灵活制定销售策略保障业绩平稳。另一方面,紧跟市场动态,积极研究发展方向、挖掘提升核心竞争能力,坚持守正创新、以期在主营业绩持续平稳的前提下激发公司活力,在不断变化的行业格局中谋求发展空间。

      报告期内,公司持续关注资本市场流动性和债券市场动态,在充分权衡公司资金需求、资金结构和市场流动性等综合情况下,敏锐捕捉债券市场窗口期,于今年上半年顺利完成“14上实02”债券回售及“19上实01”债券发行工作。一方面,公司于今年3月完成了“14上实02”公司债券的回售工作,回售金额8.9亿元,余额1.1亿元,后续2年债券存续期间的票面利率维持在3.23%。另一方面,公司积极推进2019年公开发行公司债券的各项工作,于3月底获得中国证监会关于核准公司公开发行18亿元公司债券的批复,并于4月底以4.28%的票面利率成功发行“19上实01”公司债券(3+2年期)8.9亿元,在有效控制公司资金成本的前提下保障公司资本市场融资通道畅通。今年下半年,公司积极尝试可续期债权融资等不同形式融资业务,加强公司资金结构多元稳固,确保公司主业运行资金稳健充裕。

      在房地产销售方面,报告期内,面对主要项目所在一、二线城市持续严控不放松的房地产政策,公司稳扎稳打、精准出击,把握区域市场机遇、深度挖掘项目价值,精准蓄客、加速转化。

      2019年,公司实现签约面积约39.5万平方米,签约金额约78.9亿元。其中,上海青浦“上实-海上湾”四期、上海静安“泰府名邸”、泉州“上实-海上海”、杭州“上实-海上海”二期、湖州“上实-天澜湾”、“上实-雍景湾”等重点项目销售业绩不俗;上海嘉定“海上公元”、上海青浦“北竿山”、成都“上实-海上海”等项目的尾盘清盘工作也紧锣密鼓地推进。项目拓展方面,报告期内,公司聚焦服务国家战略,关注重点项目所在核心区域,积极探索多元化项目拓展路径。今年2月底,公司以28.2亿元,楼板价约合2.4万/平方米的低价摘得上海宝山顾村大型居住社区两幅地块国有建设用地使用权,该两幅地块合计占地面积约5.87万平方米,容积率2.0。同年8月和10月,公司以合作竞买的方式分别成功摘得上海市闵行区和青浦区的租赁住宅用地各一幅,合作待开发土地面积约合5万平方米。项目拓展符合公司深耕核心区域,进一步参与以上海为中心的长三角地区开发建设的发展战略。

      报告期内,公司在建项目12个,在建面积约230万平方米。其中,上海虹口北外滩项目地下施工工程,基坑开挖深度高达33.5米(超深)、距离运行的地铁线米(超近)且面临深基坑工程承压水控制难题,是迄今为止上海民用建筑施工难度最大的项目之一。公司工程技术团队及施工单位经过反复详细论证、逐一攻克技术难点,保障项目施工顺利推进、保证地铁线路运行安全及工程周边相邻建筑物的安全稳定及正常使用。青岛“国际啤酒城”(三期)超高层的建筑完善设计方案后,也紧锣密鼓地进入正式施工阶段;上海宝山顾村项目作为公司首个包含部分租赁住宅的项目,公司充分发挥近年在房地产细分领域的技术研究成果,将规划设计工作前置,针对性统筹考量项目的整体策划定位,在提升项目整体开发速度的同时,也有效平衡产品结构分布进而优化项目利润,为公司今后持续在住宅+租赁住宅类似项目上的开发设计提供宝贵经验。项目管控方面,公司顺应行业变化和市场需要,以数据赋能决策、提高管理效率、提升专业管理水平为目标,于报告期内全面对已有的数据系统进行升级改造并持续开发打造各业务信息化新系统,切实打通数据壁垒,完成工程建设的数据标准化、模块化及可复制化,以立体化数据规范建设施工流程。启动专业条线供应商库的建设、助推专业流程重塑,不断优化提高项目开发管理效率。

      报告期内,公司继续加强物业管理平台的整合力度,进一步统一物业服务标准,编制完成秩序维护及环境管理的专业工作指导手册。同时,公司致力于物业服务业态结构优化及市场化拓展,成效显著,全年新拓展司法机构、民政服务、会展中心、高等院校等城市公共设施及商业物业项目30个,在管面积超2500万平方米,物业服务板块营业收入达8.02亿元。“上实服务”在中国物业管理行业首次发布物业服务企业500强榜单中名列第44位、同时位居“上海市物业服务综合百强企业”第5名,并分别荣获“2018-2019专业服务年度标杆企业”、“2019物业服务企业潜力独角兽”等称号。不动产经营方面,公司深入市场调研,结合自身项目特点,多点发力持续挖掘经营潜力。一方面,稳抓老客户、优化客户结构保障传统商办楼宇的租赁持续平稳,全年不动产经营收入约合4.3亿元。另一方面,公司也积极尝试开展不同业态的不动产运营。年内,公司首个酒店项目湖州皇冠假日酒店正式开业,公司将通过该酒店项目的运营积累经验,为后续青岛、泉州等其他项目的酒店经营提供支持。公司也于今年开始深入学习探索租赁住宅的经营模式,为公司未来长租公寓项目做好全方位的准备。三、公司未来发展的讨论与分析

      2020年,是我国全面建成小康社会和“十三五”规划收官的重要一年。我国将坚持稳中求进工作总基调,坚持新发展理念,以供给侧结构性改革为主线,以改革开放为动力,推动高质量发展,坚决打赢三大攻坚战,全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官,同时为“十四五”发展打下坚实的基础。房地产政策方面,政府将长期坚持“房住不炒”定位,不把房地产作为刺激经济的手段,重点培育发展政策性租赁住房、着力完善城镇住房保障体系。切实做到稳地价、稳房价、稳预期,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

      公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核心,聚合内外部优势资源,做精地产开发,做新地产服务,做专产业地产。在战略布局上,坚持以上海为核心,形成以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局,深耕城市群布局,聚焦一二线城市。在业务结构上,坚持以房地产开发、运营为主,辅以地产服务和新兴产业“一核多翼”多元发展的战略指导思路,在深耕金融地产、文化地产的同时,探索城市更新、长租公寓、养老地产等房地产细分领域的产业布局,推动落实主业多层次、多领域、高附加值的立体化升级。

      2020年,是公司完成“十三五”规划目标的冲刺收官之年,也是公司继续明确战略、改革创新的重要之年。面对依然严峻的经济形势和房地产行业格局不断变化的挑战,公司将紧跟国家发展战略,顺应市场发展趋势,集合内外部优势资源,探索发展机遇谋求推动公司高质量发展。2020年,公司要在保持房地产主业开发运营平稳健康的基础上,推动板块协同、深化融产结合、拓展产业创新,为公司“十四五”规划奠定基础。公司力争实现营业收入80亿元,预计营业成本57.6亿元;预计新开工面积35万平方米,竣工面积58万平方米。

      2020年,公司将继续积极研究行业动态,总结自身特点,把握业务形态和产业布局,加大科学管控力度,在持续严峻的行业形势下加速创新驱动、寻求新的发展机遇,推动公司高质量发展。同时,公司以服务国家战略、服务上海发展战略为指导思想,充分发挥多年深耕长三角区域的丰富经验和资源优势,以房地产主业为切入点,坚持融产结合,加快参与长三角一体化和上海新一轮城市建设的步伐。

      2020年,公司在房地产主营业务方面,深化研究各项目所在地的调控政策,结合各项目库存结构的特点,提前蓄客、把控销售节奏,精准捕捉销售窗口期,积极落实销售回款,全方位推动销售工作,保障上海、泉州、湖州、青岛等重点项目的销售业绩和成渝、长沙等项目的尾盘销售的顺利实施。房地产开发方面,公司依然以安全生产为核心,以技术管控为抓手,全面落实绿色建筑计划。在规划设计阶段,根据公司开发产品多样性的特点,以绿色建筑、超低能耗建筑、智慧社区等高标准建筑设计为技术切入点,专题研究租赁住宅、特色小镇等细分领域产品,加强公司后续中长期项目规划的技术储备。在工程施工阶段,坚持强化信息化管控为向导,促进施工协同,推动项目质量控制统一标准、统筹管理,最大限度加快建设进度、保障施工精度。在成本管控方面,坚守成本管控目标,推进成本对标管理,完善成本数据库,丰富日常管理手段,切实优化项目成本。

      2020年,物业管理方面,公司要继续深化重设组织架构,打造完善管理流程,强化各地公司主体责任,加快实现整合,平稳过渡,切实提高整体经济效益。紧紧围绕服务上海和长三角一体化国家战略,加大高标准多元化项目市场拓展力度。深度整合现有办公、商业项目资源,搭建供需桥梁,大胆探索物业服务转型升级,逐步加强规模化、品牌化、科技化的物业管理结构,扩大“上实服务”品牌影响力。不动产经营方面,随着近年来房地产行业发展模式的转型升级,公司不动产经营业态逐渐多元丰富。公司将与时俱进,不断研究完善酒店、长租公寓等不同业态的管理模式,统一品牌、统一管理、统一推广,提高管理效率。注重上下游资源整合,提高多元收入空间,有效控制运营成本,夯实经营业绩。

      2020年,国内外经济形势依然错综复杂,特别是受疫情影响,经济下行压力更加严峻。房地产政策方面,“房住不炒”总基调将依然持续贯彻,地产一城一策调控不放松,严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,千亿集团持续扩容,头部房企运用资源优势互补联合拿地开发的模式愈发普遍,房地产行业集中化态势愈发明显,中小房地产企业的生存空间进一步受挤压。在此情况下,公司将密切关注宏观经济、行业政策和市场变化,潜心研究对策,合理配置资源,优化营销策略,保障项目回款。多元化运用金融工具确保公司经营资金需求,多措并举为公司稳健经营保驾护航。四、报告期内核心竞争力分析

      公司将坚持以上海为核心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区的“1+3+X”战略布局,适时增持优质项目资源;依托技术和管理优化,不断提高项目管理的效率与精度,提升盈利能力;整合国内外战略合作伙伴资源,推动产业地产项目落地,加快主业升级。同时,公司将加大物业服务业等新产业的培育、整合力度,坚持融产结合,坚持整合内外部资源,逐步做大规模,逐步提升盈利,逐步成为公司业务的重要组成部分。

      迄今为止,共48家主力机构,持仓量总计12.98亿股,占流通A股70.37%

      近期的平均成本为5.53元,股价在成本上方运行。空头行情中,目前正处于反弹阶段,投资者可适当关注。已发现中线买入信号。该股资金方面受到市场关注,多方势头较强。该公司运营状况良好,多数机构认为该股长期投资价值一般。

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